La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y las modificaciones introducidas en el derecho privado. Por Jorge Revenga

 

“La casa debe ser el estuche de la vida, la máquina de felicidad”. 
Le Corbusier

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y las modificaciones introducidas en el derecho privado. Por Jorge Revenga. Abogado.

El jueves 25 de mayo se publicaba en el BOE la Ley por el derecho a la vivienda, norma con marcada vocación para el establecimiento de políticas que favorezcan el derecho de acceso a la vivienda para todos los ciudadanos, implementando todo un marco nuevo de distintas medidas de carácter público para el desarrollo de ese fin primordial. La norma, con la excepción de determinados incentivos fiscales recogidos en la Disposición Final Segunda cuya entrada en vigor se ha pospuesto para el 1 de enero de 2024, ya es de plena aplicación desde el día 26 de mayo.

                Los objetivos deseados, se intentan alcanzar con distintas “políticas públicas” -sic del artículo 2, en donde se encuentran todos los fines de la norma, elogiables, por cierto, aunque, quizás, difícilmente alcanzables- pero, como no podría ser de otro modo, modifica sustancialmente algunas relaciones de derecho privado que son las que, de forma sucinta, voy a espigar en este breve acercamiento a la ley.

                Cambios introducidos en las actuaciones preparatorias de las operaciones de compraventa y alquiler.

                El artículo 30 de la Ley establece, con carácter general, el sometimiento de estas operaciones a todos los derechos y obligaciones que nacen de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y normas complementarias y, en especial, el derecho de información que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible (…).

                Parece que el apartado segundo del artículo que comentamos excluye de esta obligación las operaciones que se realicen entre particulares, al parecer querer limitarlas a las que se trate de relaciones entre consumidores y empresarios, aunque la redacción no es demasiado clara o parece entrar en contradicción con el término “personas propietarias”. En cualquier caso, quienes transmitan o alquilen deberán prestar especial cuidado en documentar la fase previa de la negociación para evitar posibles acciones de nulidad por abusividad y/o falta de información y transparencia basadas en el derecho de consumo.

                El artículo 31 nos indica la información mínima que debe recibir el futuro adquirente o arrendatario.

                Los gastos de la inmobiliaria y los de formalización del contrato deberán asumirse por el arrendador tal y como dispone la Disposición final primera, apartado cuatro in fine. A mi juicio, el pacto en contra de esta norma sería nulo.

                Un nuevo requisito de procedibilidad: la intermediación y conciliación y la aportación del documento que acredite la vulnerabilidad.

                La ley en los supuestos en que los procedimientos vayan encaminados a la recuperación del bien por el propietario o por el acreedor hipotecario (desahucios, ejecuciones hipotecarias), cuando estamos en presencia de vivienda habitual, ante personas vulnerables económicamente y el demandante sea un gran tenedor, exige un requisito de procedibilidad cual es la obligación de que, quien pretenda demandar, haya sometido la cuestión a un procedimiento de intermediación o conciliación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas. Además, deberá acreditar si el demandado es o no vulnerable.

                Aunque la Disposición adicional cuarta habilita a las distintas administraciones públicas a sufragar los costes de ese nuevo proceso de conciliación (exigible en los artículos 439, 655 bis y 685 de la Ley de Enjuiciamiento civil, según nueva redacción dada por esta ley que comentamos) con los recursos de los planes estatales en materia de vivienda, lo cierto es que, hoy por hoy, no existen tales servicios de mediación.

                La definición de gran tenedor nos la da el artículo 3, apartado k de la Ley.

                En varios apartados de las disposiciones finales, se aclara: para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de la parte ejecutada se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de éste, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

No creemos que el consentimiento de la persona vulnerable sea fácil de obtener ya que, normalmente en la práctica, resulta imposible la comunicación. Quizás por esa realidad la ley establece una forma de suplir tal falta con una declaración responsable del actor de haber acudido a los servicios sociales con cinco meses de antelación a la demanda o al inicio a la vía de apremio en los desahucios sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

 No parece que se estén dando facilidades a los demandantes.

Debe leerse con atención la extensa disposición final quinta ya que es en ella donde se regulan, entre otras, las cuestiones que estamos comentando, modificando la Ley de Enjuiciamiento civil en los artículos 150.4, 439 (añadiendo dos apartados, 6 y 7), 440 (se añade un apartado 5 exigiendo que en los lanzamientos se señale exactamente el día y la hora), se modifican los apartados 1 bis y 5 del artículo 441, se modifican los apartados 3 y 5 del artículo 549, se introduce un nuevo artículo 655 bis -para la subasta de bienes inmuebles llevada a cabo por grandes tenedores-, se modifica el art. 675, el apartado 2 del 685 y el apartado 1 del 704.

En general, además, los juzgados antes de tomar una decisión sobre el lanzamiento, si se trata de vivienda habitual habitadas por personas vulnerables, comunicarán de oficio esta circunstancia a las administraciones autonómica y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación de riesgo y exclusión social a fin de que puedan valorar la vulnerabilidad y, de existir ésta, presentar ante el juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello (…) así como, para informar de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada.

Semejante redacción se da a la Disposición adicional séptima para los procedimientos penales que se sigan por usurpación (art. 245 2 del Código Penal) siempre que en el interior se encuentren personas dependientes, víctimas de violencia de género o personas menores de edad. Esta medida se prevé tanto en el caso de que se soliciten medidas cautelares como cuando haya sentencia en la correspondiente ejecutoria.

Tal y como dispone la Disposición Transitoria tercera de la ley, los procedimientos de desahucio suspendidos a raíz de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto ley 11/2020 de 31 de marzo (COVID-19), a partir del 30 de junio de 2023, esos procedimientos solo podrán reanudarse -en caso de grandes tenedores- si éstos acreditan haberse sometido al proceso de mediación comentado con una antelación de cinco meses anteriores a la solicitud de reanudación o presenten una declaración responsable de haberlo intentando sin que en dos meses, desde la presentación se hubiere resuelto o, de haberse celebrado, un certificado de la administración competente con el resultado del mismo cuya antigüedad no puede ser superior a tres meses.

Como vemos, una reforma procesal de calado para este tipo de procedimientos.

Modificaciones en la regulación de los contratos de arrendamiento.

Quedan excluidos de la nueva regulación los contratos para usos distintos del de vivienda y los contratos de vivienda por temporada.

La Disposición transitoria cuarta somete los contratos celebrados con anterioridad a esta Ley a la regulación establecida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos salvo que las partes pacten el sometimiento a esta Ley. Permanece en vigor, no obstante, la modificación introducida, respecto a la limitación de la subida de la renta en el Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania (en general y, por resumir, en ausencia de pacto, no se aceptan subidas superiores al 3%).

Como modificaciones sustanciales en la Ley de Arrendamientos Urbanos se destacan las siguientes:

Se modifica el artículo 10 sobre la prórroga del contrato, estableciendo una prórroga potestativa para el arrendatario por plazos anuales y hasta un máximo de tres años más, una vez trascurridos los cinco primeros (si el arrendador es persona física) o siete (si jurídica).

En el caso de contrato sobre vivienda habitual que ya hubiera agotado el tiempo ordinario (art. 9.1) y/o la prórroga tácita (art. 10.1), el arrendatario podrá pedir una ampliación de un año con las mismas condiciones que estuvieran en vigor. Para obtener ese derecho de prórroga extraordinaria, el arrendatario debe acreditar su situación de vulnerabilidad. En caso de que el arrendador sea gran tenedor, deberá aceptarla obligatoriamente. Si la vivienda se ubica en zona de mercado residencial tensionado, la prórroga obligatoria en las mismas condiciones en vigor podrá extenderse hasta tres años. La declaración de zona de esas características viene regulada en el artículo 18 de la nueva Ley.

Al modificar la redacción del artículo 17,3 se establece la regla general de la obligación de pago a través de medios electrónicos.

Se añaden los apartados 6 y 7 al artículo 17, estableciendo importantes limitaciones a la subida de la renta en zonas de mercado residencial tensionado: los nuevos contratos que se firmen deberán mantener la renta vigente pactada en los cinco años anteriores una vez aplicada la actualización, no pudiendo negociarse, tampoco, cláusulas distintas que supongan de un modo u otro, repercusión de otros gastos.

Se exceptúa esa prohibición, admitiendo un aumento de hasta un 10%, si en los dos años anteriores se hubieran llevado a cabo obras de rehabilitación en los términos previsto en el art. 41 1 del Reglamento del IRPF, obras de mejora que reduzcan el consumo de energía no renovable en, al menos, un 30%, obras de mejora en la accesibilidad o se celebren contratos de larga duración, como mínimo, de 10 años. Si además de la zona tensionada, el propietario es un gran tenedor, deberá someterse a los precios regulados por el sistema de índices de precios de referencia, índice que, tal y como dispone la Disposición adicional undécima será definido por el Instituto Nacional de Estadística.

En cuanto a los gastos que podrán repercutirse al arrendatario se establece la libertad de pacto siempre que consten por escrito y una determinación anual a la fecha de la firma del contrato. Se exceptúan, como ya expusimos más arriba, los gastos de intermediación inmobiliaria y los del contrato.

Para los contratos sometidos a la Lau del 1994 cuya actualización deba hacerse entre el 26 de mayo de 2023 y el 31 de diciembre, se limita la subida de la renta en ausencia de pacto al Índice de Garantía de Competitividad tal y como dispone la Disposición final sexta.

Estas son, a vuelapluma, las modificaciones que afectan al derecho privado introducidas por esta ley. No resulta una osadía aventurar que su aplicación dará mucho de sí a letrados y tribunales pues no todos los preceptos, como suele ser habitual en las últimas décadas, están redactados con la claridad y sencillez interpretativas deseables.

El tiempo nos lo mostrará.